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          百強房企近半數涉足城市更新

          2020-08-19 14:10:48 來源:人民網 字號:

                 浙江省麗水市松陽縣地處浙西南山區,至今仍保留著100多座格局完整的傳統村落,其中中國傳統村落75個,被稱為“最后的江南秘境”。

            近年來,松陽縣先行先試開展傳統村落保護和“拯救老屋行動”,先后投入各類資金近三億元,100余個古村、200余幢老屋得到保護和修繕。此外,通過創新探索“征用+掛牌”“征購+轉移”“收回+租賃”“收儲+掛牌”“審批+修改”五種供地

            近年來,國內城市化進程不斷加快,城市發展布局和結構日趨合理,但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下,房地產市場開始從增量時代進入存量時代,城市更新成為未來城市發展的新增長極和房企業務布局的新風口。

            政策加持帶來新風口

            伴隨城鎮化進程的不斷推進,近年來房地產的銷售規模也在不斷增長。與此同時,部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺,三舊改造、城市更新成為新的風口。

            根據住建部統計數據,全國共有老舊小區約17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億,集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市,城市發展邁入存量時代,產業發展面臨新訴求,城市建設和房地產發展需要尋找新的空間。

            7月24日,中央層面召開房地產工作座談會,針對北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市總結房地產長效機制試點方案實施情況,分析當前房地產市場形勢,部署下一階段房地產重點工作。其中提出,要做好住房保障工作,因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造,著力解決城市新市民和年輕人住房問題。

            業內分析認為,一方面,當前城鎮老舊小區改造的體量在明顯加大,未來將成為加快城鎮化建設的重要助推器;另一方面,今年是棚改的收官之年,部分城市棚改仍有一定體量,短期或對當地市場仍有一定支持。

            事實上,近兩年針對三舊改造、城市更新的政策部署一直在陸續推出。2019年7月,中央政治局會議提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設”。12月,中央經濟工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房”。

            進入2020年,財政部、住建部等各部委均從各個方面強調推進老舊小區改造,包括:將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持范圍;鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造等。

            業內分析認為,未來城市更新領域相應支持和保障政策也將不斷出臺并完善,支持民生保障工作順利開展,并進一步拉動地產領域的有效投資和消費?;诖?,城市更新、三舊改造也將成為房地產行業發展的主方向之一。

            百強房企紛紛涉足城市更新

            在地方層面,城鎮化率較高的廣州、深圳華南區域在城市更新方面已經走在全國前列。房地產企業也已經紛紛參與,進行謀劃鋪排。以華南區域市場為例,碧桂園、中國恒大、佳兆業、萬科地產、華潤置地、旭輝控股、中國奧園、龍光地產、綠景中國等等房企已經率先投子布局。

            億翰智庫一位分析人士認為,我國商品房市場化改革的20余年里,房地產行業發生了翻天覆地的變化,全國商品房銷售金額達16萬億,龍頭房企銷售金額超7000億元,而且龍頭房企未來3年內實現萬億規模也屬確定性事件,TOP30房企未來的行業集中度將達到50%。

            “房地產行業正從增量市場逐步過渡到存量市場。這意味著,新房增長的空間不斷縮小,而且會逐步過渡至下行狀態,并在一定階段后逐步維持在一定水平。”該人士分析指出,“存量時代來臨,房企蜂擁進入城市更新領域將成為新常態。”

            根據克而瑞地產研究中心針對房地產百強企業的調查研究,百強房企當中已經有47家涉足城市更新領域。隨著房地產增量市場天花板的見頂,借道城市更新業務尋找新的業績增長點,已成為大部分房地產企業的共識。

            “根據企業年報和公開信息,梳理房企參與城市更新的情況,可以看出在百強上市房企中,近半數企業涉足了城市更新領域。”克而瑞地產研究中心研究員沈曉玲分析表示,若聚焦到前50家上市房企,這一比例更是達到了61%。

            在沈曉玲看來,房企紛紛加入城市更新的新賽道,有多方面原因。首先,一二線城市土地供應趨緊,通過對舊區的整治改造和再開發,可以有效補充一二線城市土儲;其次,對比競爭激烈的招拍掛拿地方式,參與城市更新能以更低的地價獲取土地,這意味著企業能實現更高的利潤率;最后,城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區,這些項目一般布局在較為中心的核心地帶,若再改造后入市,有較好的市場預期。

            億翰方面也認為,存量房屋改造正在成為房企主戰場。“不同階段建設完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求,或需外觀翻新,或基本配套待更新升級,或整體急需拆除重建,這都為企業在房地產行業的可持續發展提供新的路徑和方向。”

            “周期長、耗資大”成為新挑戰

            雖然接近半數百強房企已經布局城市更新業務,但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響,涉及的規模也有較大差距。根據企業披露的公開信息,可以發現房企參與城市更新的規??缍染薮?。規模大的涉及100多個項目,總建筑面積逾7000萬方,規模小的僅參與了1個項目,不到10萬方。

            針對存量時代的城市更新領域,億翰方面認為,項目運營將成為房地產企業新的挑戰。尤其是在融資趨緊,銷售增長放緩的行業大環境下,大力度參與城市更新項目并非明智之選。“如果說招拍掛拿地是短期打法,那么城市更新就屬于中長期經營,為企業更長遠的發展謀劃,相比于招拍掛的快周轉模式,城市更新普遍周期長,資金占用量大。”

            對參與企業而言,資金將成為最大挑戰。上述億翰智庫分析人士指出,“如果沒有足夠資金,企業可能難以熬過城市更新項目的漫長周期。一般情況下,除了一些舊廠房產權清晰,周期相對較短外,舊村改造、舊城改造的周期普遍較長,十年周期也非鮮見。”

            此外,城市更新與招拍掛拿地建設銷售模式有明顯差異。以舊村改造為例,項目周期需要經過與村集體或政府平臺公司簽約,爭取村民同意完成拆遷、補償,拆遷完成后進入土地整備,然后取得土地證,最后再進入正常的開發銷售階段。

            “而其中最大的難點或在于拆遷、補償階段,與村民的談判成為考驗企業的最大難點之一。”該人士指出,各個城市針對城市更新政策存在一定差異,普遍需要爭取100%或90%以上主體同意才可進行項目的拆遷工作。一些舊村項目還存在產權不清問題,這些因素都將加大企業城市更新項目操作的風險。

            “不僅如此,當前各城市針對城市更新政策正在不斷更新,部分城市對于企業的要求不斷提高,例如必須具有整村改造的經驗等,這也在一定程度上提高了企業的進入門檻。”該人士指出。

            克而瑞方面針對北京、上海等一線城市的城市更新項目調研發現,由于政策利好、市場較為開放,近30家上市房企在這些城市布局城市更新項目。不過,在企業參與度上,地方性國企占絕對優勢。一方面這些企業普遍承接著良好的政府資源,在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力,往往是政府直接授權的對象;另一方面,地方性國企在融資成本和渠道上表現更為突出,能夠抵抗住資金壓力。

            億翰方面指出,城市更新成為存量時代謀劃新篇章的新方向,也是抵御行業見頂風險的利器,但未必所有企業都能有所建樹。尤其對于一些中小規模企業,不宜將過多精力投入城市更新領域。“當務之急應將資源投入到可更快實現變現的項目上,追求一定規模目標,聚集資源,降低融資難度,為長期可持續發展蓄力。”

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