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          3000元的裝修標準實際有600元嗎?揭秘房地產精裝修水有多深

          2020-07-19 16:21:56 來源:人民網 字號:
          一、精裝變“驚裝”,并非個案

          在7月16日的央視315晚會上,曝光了廣州萬科尚城劣質精裝修的工程問題以及廣州萬科尚城小區、杭州招商遠洋春秋華庭小區精裝修房屋的各種質量問題。萬科、招商這樣的業內龍良企業,居然出現了如此“不良心”的現象,讓人大跌眼鏡。由此可見,國家推動裝配式建筑,疊加近年來愈演愈烈的限價政策,導致的“精裝修”亂象,可能絕非萬科、招商等龍頭房企才有,估計會是普遍現象。

          二、裝修減配的原因在哪里?

          2016年,國家開始大力推進裝配式建開始,全裝修房的政策逐漸在各城市落地。有些城市甚至要求至2020年全市的全裝修成品住宅要達到一定比例以上,鼓勵不斷提高全裝修住房的供應量,精裝房慢慢占領整個市場。這里,簡單介紹一下概念先。所謂的精裝修,是地產開發商在房子交付前,對住宅內的水電,廚房,衛生間等所有功能空間的完善,購房者可以達到直接拎包入住的目的。

          從2016年開始,中央和地方一共發布了66條政策,精裝修和全裝的趨勢越來越被行業重視。2018年和2019年,城市級別的政策也累計達到25次之多,其中華東和華南地區最為頻繁。其實,精裝修是個好事,比如環保,節能,減少噪音,提高生產效率等。而且,開發商批量采購材料,且聘請專業的裝修設計團隊,總體要比個人買了毛坯房再去裝修好的多。再說了,現代大城市里,大家都忙,裝修一回房子,讓建筑市場的貓膩褪掉半層皮,重新認識人生的事情,也不是少數。

          但沒過多久,自全國一線到二三線蔓延開來的嚴格限價政策,無利潤可賺的開發商開始在裝修上動手腳,降成本。大開發商市場占有率高,在建筑材料采購上有極強的談判優勢。比如,筆者了解到主要做三四線的某龍頭開發商,裝修集采成本可控制在600元/平米。同時,下游的建筑承包商、設計公司非常多,而且競爭非常激烈,都想進入開發商的采購庫。再加上,精裝修工程中常用的主材有天然石材、墻地磚、木飾面、地板、櫥柜、潔具、木門、五金、墻紙、乳膠漆等等,又非常專業,這給開發商鉆了漏洞。

          再者,裝修合同里,經常表述用同等品牌檔次,但并不一定是同檔的價格,很多東西都會以次充好。這里還要強調一下,很多地方的限價政策簡單粗暴,“一刀切”,也不管地價高不高、產品針對的是哪些群體,融資成本高不高,房價有沒有下跌等,這些更激勵開發商裝修減配。常見的質量問題是,交付時的紙板門,外立面鼓包,手撕地板,地板漏水,墻壁裂縫等一系列質量問題。

          三、道高一尺魔高一丈,政府裝修限價

          為了應對愈演愈烈的小業主維權,政府只好對裝修做出限價。分兩類,一是單一限價,比如2018年6月,長沙出臺《新建商品住宅全裝修建設實施細則》,規定全裝修商品住宅裝修價格須由具備資質的第三方造價咨詢機構核算,經住建部門簽署意見后報發改備案。“限房價、競地價”地塊等剛需房源項目的裝修價格指導上限現階段不超過2500元;再比如,2019年6月,杭州首次掛牌9宗限價房試點地塊,出讓條件首次設置“限房價、限裝修”,規定項目日后銷售時的售價有三個:商品房毛坯銷售最高均價,毛坯房最高單價(為最高均價的1.1倍)及精裝限價。當時錢塘新區新灣街道也掛牌了一宗商住地,若成功出讓,日后該項目的毛坯均價不高于15000元;若全裝修銷售,精裝標準不高于3000元。

          另一類是考慮不同檔次的商品房,客戶對裝修的需求也不同,分類限裝修價格。武漢2017年出臺精裝修價格指導政策,設定6個價格區間:備案均價不超過10000元的,裝修價不高于2000元;備案均價15000-20000元的,裝修價不高于3000元;備案均價20000-25000元的,裝修價不高于3500元;備案均價25000-30000元的,裝修價不高于4000元;備案均價30000元以上的,裝修價不高于5000元。

          四、什么情況下,裝修會減配

          如果毛坯房與地價的差距低于8000元,開發商通過裝修價賺錢或回補成本的激勵就非常高。即便毛坯已經比較賺錢了,但由于前述的原因,開發商仍有動力通過裝修來賺錢。假設房價1.5萬,地價7000元,價差8000元,建安成本每平米3000元左右,營銷、管理、人工等“三費”大概在2000元,融資成本占房價5%-10%。再扣除自有資金的機會成本,這樣算下來,開發商的利潤并不算高,這也是其為何要在裝修上做文章。

          分區域來看,目前精裝修的住宅主要集中在華東和華南地區,占比65%-70%,未來會繼續向西南,西北,華北輻射。在TOP50的地產商中,精裝房占比行業的50%,TOP10占比行業的70%-80%,當前主要是主流大型房企在做精裝房,未來越來越多的房企也會進入到精裝房領域。筆者了解到,目前一線城市洋房,一般披露的裝修標準在3000-5000元,這其中開發商能夠賺到40%-50%。

          限價越嚴格,地價越貴,裝修的成本就越低,只要土地成本和房價的價差8000元這類房子,就要規避裝修減配了。另外,三四線城市的房價,確實支撐不起一個好的精裝修。所以,在這類房價不足1萬元的城市,如果號稱有3000元以上的裝修標準,就要小心了。另外,如果是“限地價、限房價、竟配建”的地塊出讓,還是地王,也要小心了。一線城市越高房價的項目,針對的群體就是改善型或豪宅需求,裝修減配的概率比較低。一方面,房價高緩沖成本,另一方面房子空間大,開發商賺錢效應強一點。再者,換房的,經歷過買房,再騙他們不容易。

          目前,與地產商合作的裝修公司有很多,知名品牌有防水材料東方雨虹,涂料的三棵樹,瓷磚有帝歐家居,簡一大理石,管材有中國聯塑,衛浴有惠達等。大家可以關注這些裝修材料領域中的龍頭,如果開發商說用同品質的替代材料,建議大家上網查一查,關于同類型材料的對比文章有很多。

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